Affitti brevi: cosa cambia dal 2026 con la Legge di Bilancio

Nuove regole fiscali, soglie più stringenti e presunzione di attività d’impresa

La Legge di Bilancio 2026 introduce importanti novità in materia di locazioni brevi, con l’obiettivo di rendere più chiara la distinzione tra attività di locazione occasionale e attività svolta in forma imprenditoriale, nonché di contrastare utilizzi distorsivi del regime agevolato.

Le modifiche incidono in modo significativo su numero di immobili locabili, trattamento fiscale, cedolare secca e obblighi per i locatori, con effetti concreti per proprietari, investitori immobiliari e soggetti che utilizzano piattaforme digitali come Airbnb e Booking.

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1️⃣ Cosa si intende per affitti brevi

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione:

• di immobili ad uso abitativo,

• di durata non superiore a 30 giorni,

• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa,

• anche tramite intermediari immobiliari o piattaforme online.

La disciplina resta quella prevista dal D.L. n. 50/2017, ma viene profondamente rivista sotto il profilo quantitativo e fiscale.

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2️⃣ La principale novità: riduzione della soglia degli immobili

La modifica più rilevante introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda il numero massimo di immobili che possono essere concessi in locazione breve senza che l’attività venga considerata imprenditoriale.

📉 Nuova soglia dal 2026

• Fino al 2025: soglia fissata a 4 immobili

• Dal 1° gennaio 2026: soglia ridotta a 2 immobili

👉 Dal terzo immobile in poi, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma di impresa.

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3️⃣ Presunzione di attività d’impresa: cosa comporta

Il superamento della soglia dei 2 immobili comporta una presunzione legale di imprenditorialità, ai sensi dell’art. 2082 del Codice Civile.

🔴 Conseguenze pratiche

Il locatore è tenuto a:

• aprire la Partita IVA;

• applicare il regime fiscale d’impresa;

• tenere la contabilità;

• adempiere agli obblighi IVA, se dovuti;

• valutare la posizione previdenziale.

⚠️ In questa ipotesi non è più applicabile la cedolare secca sugli immobili eccedenti la soglia.

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4️⃣ Cedolare secca: cosa resta invariato

La Legge di Bilancio 2026 non elimina la cedolare secca, ma ne conferma l’applicazione entro i limiti previsti.

📌 Aliquote confermate

• 21% sull’immobile principale destinato agli affitti brevi;

• 26% per l’eventuale secondo immobile.

👉 Tuttavia, il beneficio si applica solo se l’attività non assume natura imprenditoriale, quindi entro il limite dei 2 immobili.

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5️⃣ Perché il legislatore è intervenuto

L’intervento normativo risponde a diverse finalità:

• contrastare la trasformazione di attività ricettive mascherate da locazioni private;

• garantire equità fiscale rispetto alle strutture alberghiere;

• evitare un uso estensivo e non coerente della cedolare secca;

• rafforzare il controllo su attività organizzate e continuative.

La riduzione della soglia rende più netta la distinzione tra:

• locatore occasionale, che integra il reddito;

• operatore immobiliare, che svolge un’attività strutturata.

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6️⃣ Obblighi amministrativi che restano invariati

Indipendentemente dal regime fiscale, restano fermi alcuni obblighi già vigenti per gli affitti brevi:

✔️ comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza;
✔️ gestione della tassa di soggiorno, se prevista dal Comune;
✔️ rispetto delle norme urbanistiche e dei regolamenti locali;
✔️ corretta indicazione dei redditi in dichiarazione.

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7️⃣ Attenzione ai casi borderline

Sono frequenti situazioni che richiedono un’analisi attenta, ad esempio:

• immobili intestati a più comproprietari;

• alternanza tra locazione lunga e breve;

• gestione tramite familiari o società;

• sublocazioni o contratti complessi.

In questi casi è fondamentale valutare correttamente il numero di unità immobiliari rilevanti e la reale natura dell’attività, per evitare contestazioni fiscali.

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🔎 In sintesi: cosa cambia dal 2026

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📌 Conclusione

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 sugli affitti brevi segnano un cambio di passo deciso nella disciplina del settore.
Chi affitta uno o due immobili potrà continuare a beneficiare di un regime fiscale semplificato, mentre chi gestisce più unità dovrà strutturarsi come attività imprenditoriale, con tutti gli obblighi connessi.